Seguro de alojamento local em 2026: o que é obrigatório, quanto custa e como submeter

Em 2026 o seguro deixou de ser a obrigação esquecida do alojamento local. Lisboa cancelou cerca de 6.765 registos até fevereiro, o Porto anunciou 1.413 em maio, e a nível nacional já iam mais de 10.000 registos cancelados em junho, quase todos pelo mesmo motivo: não havia comprovativo de seguro entregue no gov.pt. Este guia explica o que a lei obriga, o que o seguro cobre e não cobre, quanto custa, como se entrega o comprovativo e o que acontece quando falha. Está escrito por quem gere cerca de 20 apartamentos no Porto e verificado na lei e nos documentos oficiais, com estado a setembro de 2026.

O que a lei obriga: dois seguros

A obrigação está no artigo 13.º-A do Decreto-Lei 128/2014, o regime jurídico do alojamento local, na redação republicada pelo DL 76/2024 e consolidada no guia técnico do Turismo de Portugal. Diz duas coisas diferentes:

1. Seguro de responsabilidade civil extracontratual que garanta os danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros no exercício da atividade de alojamento. Capital mínimo: 75.000 € por estabelecimento registado no RNAL, por sinistro (n.º 3 do artigo e artigo 5.º da Portaria 248/2021). É este o seguro que se submete no gov.pt.
2. Se o AL está num prédio em propriedade horizontal, o titular tem ainda de celebrar ou fazer prova de um seguro que cubra danos por incêndio na fração ou com origem nela. Na maioria dos casos este seguro já existe: é o seguro de incêndio obrigatório do artigo 1429.º do Código Civil, contratado pelo condómino ou pelo condomínio. Não se carrega no gov.pt; a câmara pode pedir prova dele.

O seguro é obrigatório desde outubro de 2018 (Lei 62/2018). O que é novo é a fiscalização: o DL 76/2024 tornou a data de validade do seguro pública no RNAL, criou o dever de entregar o comprovativo à câmara em 3 dias sempre que ela o pedir, e fez da falta de seguro válido, ou da falta do comprovativo, fundamento autónomo de cancelamento do registo.

Uma nota sobre a expressão «seguro multirriscos de responsabilidade civil», que ainda aparece nas pesquisas e em sites de mediadores: era a redação original da Lei 62/2018, corrigida dois meses depois porque esse produto não existia no mercado. Em 2026 a obrigação legal são os dois seguros acima, que as seguradoras vendem em separado ou num «pack AL» (multirriscos com responsabilidade civil de exploração incluída).

O que o seguro obrigatório cobre, e o que não cobre

A responsabilidade civil obrigatória paga quando tu és responsável por um dano a outra pessoa. Cobre o que acontece a hóspedes e vizinhos; o teu imóvel fica de fora. A tabela resume o que entra e o que fica de fora, com base na Portaria e nas condições das apólices que lemos (Allianz, Ocidental, ALEP/Zurich):

Situação	RC obrigatória (75.000 €)	Multirriscos AL
Hóspede magoa-se no alojamento (estore que cai, queda na escada)	Sim	Só se incluir RC
Inundação do teu apartamento atinge o vizinho de baixo	Sim	Só se incluir RC
Hóspede danifica partes comuns do prédio (hall, elevador)	Sim, na maioria dos produtos	Depende
Hóspede destrói mobília ou recheio do teu AL	Não	Só se contratado
Furto ou roubo	Não	Sim (base ou opcional)
Incêndio, água, vidros no teu imóvel	Não (incêndio é o segundo seguro)	Sim
Perda de rendimento por cancelamento forçado de estadias após sinistro	Não	Só em alguns produtos (Generali, Lusitania)
Coimas e responsabilidade criminal	Nunca	Nunca

Quatro regras da Portaria 248/2021 que convém saber antes de assinar:

• Franquia: a apólice pode ter franquia, mas ela é não oponível a terceiros. A seguradora paga a totalidade ao lesado e cobra-te a franquia depois. A lei não fixa um teto: os «10 %, entre 125 € e 1.250 €» que alguns mediadores citam são prática de mercado, sem base na Portaria.
• Exclusões permitidas: só as taxativas do artigo 4.º (catástrofes naturais, guerra e terrorismo, acidentes de trabalho de empregados, danos a sócios e gerentes, danos a familiares e coabitantes do segurado). A ASF esclareceu em 2019 que a exclusão de familiares não pode afastar hóspedes legítimos, e que excluir danos por cancelamento ou interrupção da estadia causados pelo titular é inadmissível.
• Cauda de dois anos: a apólice cobre pedidos de indemnização apresentados até dois anos depois de terminar, por factos ocorridos na vigência.
• Direito de regresso: a seguradora pode cobrar-te o que pagou se o dano vier de dolo, álcool ou drogas, pessoal não qualificado, ou falta de manutenção que conhecias. Um estore partido há meses que cai em cima de um hóspede é o exemplo clássico.

O capital de 75.000 € é por sinistro. A lei não exige um limite agregado anual, mas muitas apólices têm um. Se tens várias unidades, confirma nas condições particulares se o capital é por sinistro e por anuidade, e por estabelecimento.

O teu seguro de habitação não serve

É a dúvida mais frequente de quem começa: «já tenho multirriscos habitação com responsabilidade civil, não chega?». Não chega, e as condições gerais dizem-no por escrito:

• O Fidelidade Casa (multirriscos habitação) exclui da responsabilidade civil os «danos causados pelo exercício de qualquer atividade profissional, comercial ou industrial, no local de risco» e, na RC de vida privada, «qualquer atividade profissional ou de caráter lucrativo».
• O Multirrisco Casa da Generali Tranquilidade define o imóvel seguro como «destinado exclusivamente para habitação» e exclui «as situações decorrentes de uma atividade industrial, comercial ou profissional exercida no imóvel».

Nenhuma destas apólices escreve «alojamento local», mas não precisa: o AL é uma atividade comercial exercida no imóvel. Há um segundo problema, que é o agravamento do risco: a lei do contrato de seguro obriga-te a comunicar em 14 dias qualquer alteração que agrave o risco, e começar a explorar AL é uma. Se não comunicares e houver sinistro, a seguradora pode reduzir a indemnização na proporção do prémio que devias ter pago, ou recusá-la. Isto vale também para o seguro de incêndio da fração: convém que a seguradora saiba que a casa é AL.

Quanto custa um seguro de alojamento local

A responsabilidade civil obrigatória é barata; o multirriscos é onde os preços variam. Os únicos valores tabelados que encontrámos publicados pelas próprias seguradoras são estes (a maioria remete para simulação):

Produto	Preço anual	Fonte
RC 75.000 €, apartamento, sem franquia (Allianz Alojamento Local)	67,37 €	Monofolha Allianz (out. 2023)
RC 150.000 € (Allianz)	123,45 €	Idem
RC 75.000 € com assistência (Ageas)	desde 79,50 €	ageas.pt (set. 2026)
RC 75.000 € via apólice de grupo da ALEP (Zurich)	incluída na quota de 110 €/ano (1 AL), +39 € por AL adicional	alep.pt (set. 2026)
RC 75.000 € em mediadores online (Mudey, Septor, Alfa)	desde 44 € a 51 €	sites dos mediadores (2025)
RC em regime de frota (Allianz, 25 a 49 licenças / 50 ou mais)	50,52 € / 39,30 € por AL	Monofolha Allianz
Multirriscos AL completo (edifício, recheio, RC), apartamento	150 € a 350 € (ordem de grandeza de mediadores; nenhuma seguradora publica)	SGL, Protev (2025)

Leitura prática: para um T1 ou T2 num prédio no Porto, a RC de 75.000 € fica entre 45 € e 80 € por ano; para 150.000 €, à volta de 120 €. Moradias com piscina, hostels e capacidades acima de 8 hóspedes pagam mais, porque a Septor, a ALEP e a Allianz escalonam por hóspedes, tipologia ou faturação. As franquias na RC vão de zero (Allianz, até 24 licenças) a 10 % do prejuízo com mínimo de 125 € (Ocidental).

Produtos específicos de AL, em setembro de 2026: Allianz, Ageas e Ocidental (só RC), Generali Tranquilidade e Fidelidade (soluções modulares com multirriscos), Zurich (multirriscos AL e a apólice de grupo da ALEP), Mapfre (PME Comércio e Serviços, com parceria AHRESP) e Victoria (RC). Os produtos da Liberty e da Lusitania anunciados em 2017 e 2020 já não têm página pública; confirma antes de contar com eles.

Comparado com o resto (multirriscos, recheio, perda de rendimento), a RC obrigatória é a parte barata do seguro de um AL: 45 a 80 € por ano e por unidade. O que muda a conta é o multirriscos: recheio, danos causados por hóspedes e perda de rendimento se um apartamento ficar parado depois de um sinistro. É aí que vale a pena negociar em escala.

Como entregar o comprovativo de seguro no gov.pt, passo a passo

Desde março de 2025 há um único canal para comunicar o seguro: o serviço Entregar comprovativo de seguro do Alojamento Local no gov.pt, operado pela AMA. A Câmara do Porto confirma que é «o único meio disponível». Não se envia por e-mail, nem no Balcão Único, nem à câmara.

Quando entregar:

• Ao receber o número de registo RNAL (o processo de registo está no nosso guia do RNAL) e sempre antes de abrir ao público. A apólice não é um dos documentos da comunicação prévia, mas o gov.pt exige a entrega inicial «antes de iniciar atividade».
• Sempre que renovares a apólice ou mudares de seguradora. Se a apólice é anual, na prática é uma entrega por ano.
• Se a apólice cessar sem cessares a atividade, tens 10 dias para comunicar a nova apólice (Portaria, artigo 8.º), sob pena de cancelamento.
• Sempre que a câmara pedir prova: 3 dias (artigo 13.º-A, n.º 7). O gov.pt escreve «3 dias úteis»; a lei diz apenas «três dias». Conta com dias corridos.

O processo:

1. Reúne o número RNAL (formato 12345/AL), o nome da seguradora, o número da apólice, as datas de início e fim, o PDF da apólice e o comprovativo de pagamento (o gov.pt lista-o; leva os dois). Se não fores o titular, procuração.
2. Entra no serviço e autentica-te com Chave Móvel Digital, Cartão de Cidadão ou certificado digital.
3. Introduz o número RNAL. Os dados do alojamento aparecem pré-preenchidos; confirma.
4. Identifica-te como «próprio» (titular singular) ou «representante» (com procuração). Se o titular é uma empresa, usa «representante»: em 2025 a AHRESP notou que ainda não existia a opção «sócio-gerente».
5. Preenche os dados da apólice e carrega o PDF. Submete só o seguro de responsabilidade civil; não carregues o multirriscos nem outros seguros.
6. Assinala se a unidade está em propriedade horizontal. O campo é informativo: não pede o documento do seguro de incêndio.
7. Declara a veracidade e submete. Recebes um e-mail de confirmação da AMA. Guarda-o.
8. Repete um pedido por número RNAL. Se tens cinco apartamentos, são cinco submissões, mesmo que a apólice seja a mesma. Nesse caso, pede à seguradora um documento complementar que identifique todos os números RNAL abrangidos; o capital de 75.000 € é por estabelecimento, não por apólice.

Depois da entrega, a data de validade do seguro passa a constar da consulta pública do RNAL no site do Turismo de Portugal (artigo 10.º, n.º 5). É por aí que as câmaras cruzam quem está em falta.

O que acontece sem seguro: cancelamento e coimas

Há duas consequências, por vias diferentes.

Cancelamento do registo (artigo 9.º, n.º 1, alínea d). Quem decide é o presidente da câmara (ou vereador com delegação), não o Turismo de Portugal nem a ASAE, e só depois de audiência prévia nos termos do Código do Procedimento Administrativo. É por isso que as notificações de Lisboa deram 10 dias para responder. Não é automático, mas o teu silêncio não trava a decisão. Uma vez cancelado, a exploração cessa de imediato, a câmara comunica ao Turismo de Portugal e à ASAE, e o Turismo de Portugal avisa as plataformas, que removem o anúncio. Podes pedir novo registo, exceto se a tua freguesia estiver em contenção ou com novos registos suspensos, como no centro histórico do Porto e em boa parte de Lisboa. Nessas zonas, o registo perdido não volta.

Coima (artigo 23.º, n.º 1, alínea g). A falta de seguro é contraordenação económica grave, com os valores do regime das contraordenações económicas (DL 9/2021):

Quem	Coima
Pessoa singular	650 € a 1.500 €
Microempresa (menos de 10 trabalhadores)	1.700 € a 3.000 €
Pequena empresa	4.000 € a 8.000 €
Média empresa	8.000 € a 16.000 €
Grande empresa	12.000 € a 24.000 €

Os valores «entre 2.500 € e 3.740 €» ou «de 125 € a 3.250 €» que circulam em blogs são de regimes anteriores (2014 e 2018), já revogados. Podem ainda acrescer sanções acessórias: suspensão da atividade ou encerramento até 2 anos.

Em 2026 as câmaras usaram esta via em massa. Lisboa cancelou cerca de 6.765 registos (perto de 40 % do total) até 1 de fevereiro, tratando a falta de comprovativo como sinal de inatividade; o Porto anunciou 1.413 cancelamentos a 22 de maio, em 10.821 registos, com possibilidade de regularização; a nível nacional, 10.324 registos cancelados até 11 de junho e cerca de 37 mil ainda sem seguro submetido.

AirCover do Airbnb e seguro da Booking: não substituem a apólice

Não substituem, por três razões.

O que o AirCover é. O programa gratuito do Airbnb para anfitriões tem duas partes. A Proteção contra danos vai até 3 milhões de dólares por danos causados por hóspedes ao imóvel e ao recheio, limpeza extra e rendimento perdido por cancelamentos causados pelos danos; mas, nas palavras dos próprios termos, «não é um contrato de seguro», tens 14 dias após o check-out para reclamar, e só paga depois de tentares cobrar ao hóspede. O seguro de responsabilidade civil para anfitriões vai até 1 milhão de dólares por sinistro, subscrito na UE pela Zurich Insurance Europe AG, e cobre lesões de hóspedes e danos a bens de terceiros.

O que o Booking oferece. A Partner Liability Insurance existe em Portugal (Portugal consta do anexo da apólice de 2026): 1 milhão de euros por reserva, gratuita, apenas para alojamentos do tipo casa (hotéis excluídos), só para estadias reservadas na Booking, e sem cobrir danos ao teu próprio imóvel.

Porque não servem para a lei. Nenhuma destas proteções é uma apólice emitida em nome do titular, com número, datas, o teu RNAL e o capital exigido; só cobrem estadias reservadas nessa plataforma; e não há PDF para submeter no gov.pt. O próprio Airbnb escreve, na página sobre alojamento responsável em Portugal, que «o seguro de responsabilidade civil é obrigatório» e que o AirCover «não substitui um seguro pessoal». Usa-os como camada extra para os danos por hóspedes, que a RC obrigatória não cobre.

Quartos na própria casa, hostels e várias unidades

A lei não distingue modalidades: moradia, apartamento, estabelecimento de hospedagem (hostel incluído) e quartos têm a mesma obrigação. Três notas práticas:

• Na modalidade quartos, o capital de 75.000 € é por registo RNAL, seja 1 ou 3 quartos. O problema é que a RC familiar do multirriscos da tua casa exclui atividade lucrativa, e a Portaria permite excluir familiares e coabitantes. Precisas de uma RC de exploração que cubra hóspedes na tua residência.
• Nos hostels, o seguro é igual; o que muda é o prémio, que sobe com a capacidade (a ALEP cobra 160 € de quota base e 59 € por hostel adicional, contra 110 € e 39 € nos apartamentos).
• Com várias unidades, podes ter uma só apólice, desde que identifique cada RNAL e garanta 75.000 € por estabelecimento. A partir de 25 licenças aparecem tarifas de frota (Allianz) e a apólice de grupo da ALEP também escala.

O que fazemos na prática

O circuito que usamos nos nossos apartamentos, e que funciona igual com um ou com vinte:

1. Apólice de RC contratada antes do registo ficar ativo, para submeter o comprovativo no dia em que chega o número RNAL, e logo a seguir a inscrição no SIBA. A câmara só tem de pedir para o prazo de 3 dias começar a contar.
2. Um calendário com a data de validade de cada apólice e lembrete 30 dias antes. A renovação do seguro e a submissão no gov.pt são duas tarefas, e a segunda é a que se esquece.
3. Confirmação da AMA arquivada junto da apólice, por unidade. É a prova em qualquer notificação.
4. Seguro de incêndio da fração identificado (o do condomínio ou o próprio) e a seguradora informada de que o imóvel é AL, para não haver agravamento de risco por declarar.
5. Verificação anual na consulta pública do RNAL de que a data de validade está atualizada. Se está lá, a câmara vê o mesmo que tu.

Para saberes se o teu registo está em ordem, abre a consulta pública do RNAL. Se a data de validade do seguro aparece e está no futuro, está tudo bem. Se não aparece, submete hoje.